希望のエリアに目ぼしい土地がないなど、家づくりの際の土地探しに難航している方のなかには未公開土地（非公開土地）の存在を知り、気になっているケースもあるのではないでしょうか。
未公開土地とは、一般公開される前の土地であり、非公開土地とは市場に出回ることの少ない土地であるため、立地条件などの希望に近い土地に巡り合えるメリットがあります。
本記事では、未公開土地や非公開土地のメリット・デメリットや選ぶ際のポイント、探すときのコツなどを解説します。
自分たちの理想に叶う最適な土地を見つけるため、さまざまな情報を獲得しましょう。
未公開土地のメリットとデメリットを徹底解説
未公開土地はなぜ一般公開されない土地なのか、その理由からメリット・デメリットを探りましょう。
未公開土地とは何か？一般公開されない理由とは
未公開土地とは、不動産ポータルサイトに公開される前の土地です。
通常、売却される土地は、全国の不動産業者が会員となる「レインズ（REINS）」に土地情報を登録する必要があります。
登録義務は宅地建物取引業法で定められており、専属専任媒介契約であれば5日以内、専任媒介契約であれば7日以内と登録期限が決められています。
土地情報の登録後は、会員となる不動産会社が売却可能な土地情報を検索できる仕組みとなっています。
したがって、登録期限内ではあるが、まだ登録が完了していない土地が未公開土地です。
一方、非公開土地と呼ばれる土地もあります。
非公開土地は、レインズに登録する必要のない一般媒介契約の土地であり、複数の不動産会社と媒介契約を結べたり、買主と直接取引可能であったりする特徴があります。
土地の売却時にレインズに公開する必要はあっても、公開・非公開かは選べますが、非公開土地にする理由は、主に次の3つが考えられます。
・土地の売却を知られたくない
・見学者に訪れてほしくない
・条件がよいため不動産会社を介して売却したくない
ご近所トラブルや離婚などの事情で売却する場合、周辺住民に売却を知られたくないと感じるケースがあります。
また、引越し後に売却を考えている場合では、住んでいる段階での購入希望者の見学を嫌がるケースもあるでしょう。
人気のある住宅地などでは、不動産業者が介入しなくても売却が容易にできるため、仲介料を支払ってまで買主を見つける必要がない土地もあります。
そのほかにも、不動産ポータルサイトへの掲載はお金がかかるため、利益を増やすために公開しない不動産業者も存在します。
未公開土地を選ぶメリット
一般公開されていない未公開土地は探せる方が限られているため競争率が低く、希少性が高いメリットがあります。
また、費用をかけて掲載したり仲介業者を挟まなくても売却できる好条件の土地であったりするケースも考えられるため、希望に近い土地に巡り合える期待も増えるでしょう。
未公開土地のデメリット
未公開土地は一般公開されている土地とは異なり、不動産業者が把握していなかったりインターネットで検索できなかったりと、土地探しがしにくいデメリットがあります。
情報不足によるリスクはあるものの、探し方のコツを知ることで家づくりの幅が大きく広がる可能性があるでしょう。
未公開土地は良いのか悪いのか？選ぶ際のポイント
未公開土地は土地探しに難航している方や、より土地選択の可能性を広げたい方におすすめですが、注意すべきポイントがいくつかあります。
失敗事例や成功事例から、未公開土地を選定する際に確認すべき条件を把握しましょう。
未公開土地のリスク管理：注意すべきポイント
未公開土地を探す際に注意するべきポイントとしては、土地の良し悪しを自分で確認する必要があるということです。
一般公開されている土地は周囲の相場感とマッチしているほか、詳しい土地情報がインターネット上に掲載されていますが、未公開土地ではそうとは限りません。
売却価格が相場より割高であったり、物件情報が乏しく購入するかどうかの判断に時間を要したり、瑕疵（欠点）がある土地もあるかもしれません。
なかには事故や事件が発生した、事故物件が紛れ込んでいるケースもあります。
自然死や不慮の事故で死亡者が出た物件に関しては告知義務がないため、未公開土地のなかに紛れ込んでいる可能性もあるでしょう。
周辺相場よりも安い売却価格に疑問を感じたら、不動産会社に相談してみましょう。
未公開土地購入の成功事例と失敗事例
未公開土地で土地探した方のなかには、わずか数日で希望の条件にマッチした土地に出会えたケースがあります。
土地探しをはじめて間もないうちだったため、早すぎる決断にとまどったようです。
未公開土地は契約までの時間制限があります。
ほかの土地と比較するなど、ゆっくり時間をかけて決められません。
したがって未公開土地を探し始める段階で、購入する土地をいつでも即決できるように気持ちの面でも準備しておく必要があるでしょう。
未公開土地を選ぶ際に確認すべき条件とは
未公開土地の購入を前提として土地探しをする際には、次のポイントを確認しておきましょう。
・土地の条件や希望価格を明確にしておく
・ローンの仮審査に通過させておく
・住宅を建てる業者を決めておく
未公開土地で家を建てる際は購入検討する時間に限りがあるため、家づくりを進めるためのスムーズな一連の流れが必要です。
土地に求める条件を明確にすることで、候補となる土地も絞りやすく、ムダに迷う時間を割くことができます。
また、ローンの仮審査にあらかじめ通過しておくことで、契約までスムーズに進めやすいほか、不動産業者にもよい印象を与えることができます。
優良物件を紹介してもらえる確率のあがるメリットもあるでしょう。
さらには、あらかじめ住宅会社を決めておき不動産会社にも伝えておくことで、成約率が高い購入者には優先的に土地を紹介してもらえるケースも考えられます。
未公開土地を探す方法と成功のコツ
未公開土地を探すための具体的な方法や、土地探しを成功に導くコツをご紹介します。
多くの土地情報を得るためには、不動産業者に相談するほか、レインズ以外のネットサービスを活用しましょう。
信頼できる不動産業者の探し方と活用法
レインズに掲載されていない土地でも、不動産会社であれば把握しているケースが多いです。
なぜなら、一般公開されていなくても、不動産業者であれば検索や閲覧が可能であるからです。
さらには、登録されていない土地であっても、土地の所有者から売却したい旨を相談されているケースもあります。
不動産業者に希望の条件を提示すれば、豊富な土地情報から最適な土地を紹介してもらえます。
話しを聞いて納得できる、対応が早いなどの信頼できる不動産業者を複数社見つけることも重要と言えるでしょう。
未公開土地購入を探せるネットサービスの利用方法
未公開土地を探すネットサービスには、次の2つの方法があります。
・一括取り寄せなどの未公開土地の公開ネットサービス
・不動産販売会社と土地を探している方とのマッチングサービス
未公開土地を公開するサービスで土地の条件を入力すると、通常の一般公開土地とあわせて不動産会社の保有している未公開土地情報を検索できます。
複数の不動産業者の情報を一度に調べられるため、効率よく土地探しができるでしょう。
マッチングサービスでは、未公開土地に範囲を広げて土地探しをしているが、どこの不動産業者に依頼すればよいか分からない場合には最適なサービスです。
数ある土地探しの選択肢から、自分に合ったサービスを選ぶとよいでしょう。
未公開土地を賢く活用して理想の土地を手に入れよう
まとめ
未公開土地は、不動産ポータルサイトであるレインズに登録前や掲載される前の土地や、登録は完了していても売主の意向などから掲載しない土地など、さまざまな要因がある土地です。
一般公開されている土地よりも探す方法が限られるため、競争率が低く、好条件の土地に出会えるなどのメリットがあります。
一方、デメリットとしては、公開されていないため土地が探しにくく、信頼できる不動産業者を探したりマッチングサービスを活用したりとコツが必要です。
未公開土地を探す際には、事前に土地の希望条件や希望価格を決めておき、ローンの事前審査に通過しておくなど、スムーズな家づくりができるように準備を進めておくことも大切です。
ご相談は住宅公園へ！
土地探しからはじめる家づくりをはじめるのなら、家づくりのプロが在籍する、住宅公園がおすすめです。
自分にあった土地や住宅に関する相談ができるなど、家づくりのよいアドバイスがもらえるでしょう。
