住宅購入資金の贈与税はどうなる？
基本から非課税措置・手続きなどを解説

住宅購入資金として親から援助を受けた場合、子に贈与税が課されます。
また、資金を相続となると特例が使えなくなったり、兄弟間での遺産分割で揉めたりする恐れがあるなど、あらかじめ理解しておきたいポイントがあります。

本記事では、住宅購入の際に親から援助を受けるときにかかる贈与税の仕組みや注意点を解説します。
減税の恩恵が受けられる贈与税の非課税措置の手続き方法についてもまとめているため、これから親の支援を受ける方はお役立てください。

親から住宅購入の援助を受けた時の贈与税とは？

そもそも贈与税とはなにか、2つの課税方式の仕組みや、住宅資金を援助してもらう際に活用できる贈与税の非課税措置について利用条件などを解説します。
贈与税の基礎知識をつけ、家づくりを円滑に進めましょう。

贈与税とは

贈与税とは、財産を無償で受け取った際に課税される税金です。
一般的には親が贈与者となり、受贈者となる子に土地や家などのモノや、金銭などを贈与するケースが多いでしょう。
したがって、家づくりの資金として親から金銭を受け取ると、子に贈与税がかかります。

しかし、財産を受けとった方すべてに贈与税が課されるわけではありません。
贈与税の課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類あり、それぞれ非課税枠が設けられています。

①暦年課税
暦年課税とは、1月1日から12月31日までに受け取った贈与に対して課税され、年間110万円の基礎控除があるものです。
基礎控除の課税率は次の通りに異なります。

参考：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

上記は、贈与された年の1月1日時点で受贈者が20歳以上かつ、贈与者が受贈者の親または祖父母の場合での特別税率です。
暦年課税は何回でも利用できるため、複数年にわけて年間110万円以内で納められれば、都度基礎控除を活用できます。
たとえば、年間110万円を年1回、5年間にわたり贈与された場合、計550万円が非課税で贈与可能です。

しかし、毎回贈与契約書の作成が必要です。
怠ると財産を一括で受け取った定期贈与とみなされる恐れがあります。
贈与税は1月1日から12月31日までの1年間で受け取った財産を合算し、受贈者が申告する必要があります。

②相続時精算課税
相続時精算課税は基礎控除110万円に加え、贈与された財産の合計から特別控除として2,500万円差し引いたあとに、一律で20％の贈与税がかかる仕組みです。
たとえば、3,500万円を親から贈与されたとすると、贈与税は2,500万円差し引いた1,000万円の20％である200万円です。

2,500万円以内の贈与であれば贈与税はかからないほか、何度でも利用できます。
しかし、相続した時点で相続税の課税対象になります。
なお、相続時精算課税は贈与を受けた年の1月1日時点で受贈者が20歳以上、なおかつ贈与者が60歳以上の親または祖父母である必要があります。

参考：国税庁「相続時精算課税の選択」

住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置

住宅取得資金を贈与された場合、資金の一定金額が非課税となる「住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置」を活用できます。
これは、良質な住宅の所有率アップを向上させるための制度で、住宅性能によって非課税限度額が次の通りに異なります。

・質の高い住宅：1,000万円
・一般住宅：500万円

質の高い住宅の条件としては、新築住宅であれば断熱等性能等級5以上、耐震等級2以上または免震建築物など、ZEH水準かつ一次エネルギー消費量等級6以上の条件があります。

参考：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

なお、住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置は、基礎控除となる暦年課税制度または相続時精算課税制度との併用が可能です。
したがって、質の高い住宅を新築する場合、次の通りに贈与税が非課税になります。

・暦年課税制度：110万円（基礎控除）＋1,000万円（非課税枠）＝1,100万円
・相続時精算課税制度：110万円（基礎控除）＋2,500万円（特別控除枠）＋1,000万円（非課税枠）＝3,610万円

相続がはじまって3年以内の贈与財産に関しては相続財産に加算しません。
住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置の贈与分については、相続財産の負担を軽減できるメリットがあります。

利用条件と期限

住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置を活用できる要件は次の通りです。

・令和6年1月1日から令和8年12月31日の間での贈与
・受贈者の合計所得が2,000万円以下（贈与を受けた年）
・床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下の受贈者については40～50㎡）など

参考：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

非課税措置期間が3年間に延長されたものの、1,000万円の非課税限度額を受けられる住宅の条件が「断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上」からZEH基準になるなど厳しくなってきたので注意が必要です。

親から住宅購入の援助を受けると相続で困る？

住宅購入時に親から援助を受ける場合、相続時には次のポイントで注意が必要です。

・小規模宅地等の特例が使えない
・遺産分割で揉める可能性
・相続時精算課税制度との併用に注意
・不動産取得税・登録免許税がかかる

それぞれについて解説しますので、対応策を含めて確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例が使えない

小規模宅地等の特例が使えなくなると、課税負担が大きくなります。
小規模宅地等の特例が活用できる条件のひとつが、相続人と被相続人が一緒に住んでいた土地がある前提だからです。
したがって、親から住宅購入費用を贈与された場合には当てはまりません。
なお、特例では相続した土地の330㎡までは80％に評価額を減額できます。

遺産分割で揉める可能性

兄弟がいる場合に生前親から贈与を受けてしまうと、相続時の遺産分割で揉め事に発展する可能性があります。
自分だけが多く贈与を受けた場合、ほかの相続人の相続分が少なくなってしまうケースもあるからです。
贈与時には相続時のほかの相続人とのバランスについても考慮することをおすすめします。

相続時精算課税制度との併用に注意

相続時精算課税制度と住宅取得等資金の贈与税の非課税措置は併用できますが、次のポイントに注意する必要があります。

・相続時精算課税制度を利用した間柄では暦年課税制度を利用できない
・期間内の申告を怠ると贈与税が20％かかる
・贈与税の累計額が2,500万円を超えると贈与税として20％かかる

非課税額が大きい分、気をつけておきたいポイントについても確認しておきましょう。

不動産取得税・登録免許税がかかる

贈与された資金をもとに住宅を取得すると、次の通りに税金がかかります。

＜不動産取得税＞
固定資産税評価額×3％

＜登録免許税＞
・土地：固定資産税評価額×1.5％
・建物：固定資産税評価額×0.15％（新築取得時）

親の家を相続した場合、不動産取得税は非課税になり、登録免許税は固定資産税評価額×0.4％となるため、贈与での税金の支払いについて把握しときましょう。

住宅取得資金等の贈与税の非課税措置の手続きとは

住宅取得資金等の贈与税の非課税措置の手続きの順序や必要書類を解説します。
具体的な進め方を知ることで、スムーズな家づくりができるでしょう。

手続きの順序

非課税措置を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに税務署への申告が必要です。
期間内の申告を怠ると贈与税の20％がかかるため、忘れずに申告しましょう。

必要な書類とは

非課税措置の申告時に必要な書類は次の通りです。

・贈与申告書
・受贈者と贈与者の関係性が把握できる戸籍謄本など
・合計所得がわかる源泉徴収書など
・登記事項証明書
・住宅の要件などがわかる売買契約書や工事請負契約書などの写し

参考：『＜令和５年分用＞住宅取得等資金の贈与税の特例に係る「チェックシート」及び「添付書類」の区分』

すべての書類を揃えて提出しましょう。

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2500万円まで非課税の「相続時精算課税」

住宅購入時に多くの住宅資金を贈与される場合は、2,500万円までが非課税になる「相続時精算課税制度」と住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置と併用するとよいでしょう。
非課税枠が3,610万円になり、節税に期待できます。
なお、制度を受けるためには受贈者の合計所得に上限があることなどに注意し、期間内の申告をしましょう。

ご相談は住宅公園へ

親から資金を得て住宅購入する際、贈与税のことで悩んだら住宅公園へのご相談がおすすめです。
家づくりに関することなら住宅のプロが在籍する住宅公園まで、お気軽にご来場ください。

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