住宅ローンを利用するときは、状況に応じた最適な返済プランを組まなければいけません。
そのためには、複雑な住宅ローンの基本から理解する必要があります。
そこで、本記事では初級編として、住宅ローンとはどういうものなのか、土地あり・なしや自己資金の余裕あり・なしのパターン別に支払いの流れや注意点について詳しく解説します。
住宅ローンは何十年と返済していく高額なローンです。
家庭に合った返済プランを把握するためにも、住宅会社や金融機関に任せきりにせず、自身でもしっかりと把握することをおすすめします。
住宅ローンとは
住宅ローンとはどのような費用が含まれるものなのか、支払いが生じる時期や複数ある住宅ローンの組み方について解説します。
そもそもどういうもので、いつ支払いが生じるのか
住宅会社や購入者の状況によって支払いが必要になるタイミングは異なりますが、土地購入からはじめる注文住宅の場合、つぎの段階においてそれぞれに費用が必要です。
①土地の購入：手付金、土地の残金
②建物の設計：設計料、工事の手付金
③建築請負契約締結：工事の着工金
④建築中：工事の中間金
⑤建築完了後：建築費、火災保険料などの諸費用
上記のようにさまざまな過程で費用はかかりますが、住宅ローンの融資が実行するタイミングは住宅の引き渡し時です。
これは、そもそも住宅ローンが土地や建物を担保にして抵当権を設定するためです。
しかし、注文住宅の場合、建設完了前までに必要である上記の費用をすべて準備できない場合が多いでしょう。
このようなときは、つなぎ融資や分割融資を利用し、返済にあてることが可能です。
・つなぎ融資：住宅ローンの契約者を対象とした別契約の一時的なローン
・分割融資：タイミングをわけて融資の実行ができる住宅ローン
つなぎ融資は担保がなくても借りられますが、金利が高い特徴があります。
一方、分割融資の場合、必要なタイミングにわけて融資を受けられます。
住宅ローンの一部であるために金利は変わらないものの、つなぎ融資よりも手数料や登記費用が高く、取扱金融機関が少ないために一般的ではありません。
利用できる融資が選べる場合、金融機関に相談し、最適なプランを検討するとよいでしょう。
住宅ローンの組み方は複数ある
なにを購入するのか、どのような返済プランを立てるのかで、住宅ローンの組み方は異なりますが、一般的にはつぎの3パターンで考えます。
1.建物のみ（土地なし）
2.土地と建物の一本化
3.土地と建物の二本立て（土地先行融資）
すでに所有している土地がある、あるいは、自己資金から土地代を捻出できる場合、「建物のみ（土地なし）」で住宅ローンを組みます。
最もシンプルな住宅ローンの組み方と言えるでしょう。
土地と建物を合わせて購入する場合は、「土地と建物の一本化」で住宅ローンを組みます。
ローンがひとつであるため、審査の手間や手数料がかかりにくいと言えるでしょう。
引き渡し後に土地代と建築費などの融資が実行され、返済がはじまります。
土地の頭金が捻出できなくても住宅ローンが組める「土地と建物の二本立て（土地先行融資）」という選択肢もあります。
そもそも、住宅ローンは家を建てるためのローンとなるため、通常、土地のみ購入は対象外です。
そこで、土地・建物をそれぞれ担保にしてローンを組み、土地代の融資を先にはじめることで、自己資金がない方でも土地を購入して注文住宅を建てられます。
しかし、取扱金融機関が限られているため、あらかじめ確認する必要があるでしょう。
住宅ローンの流れ詳細
ここからは、先述した3パターン別にわけて、住宅ローンの審査から融資実行までの流れについて詳しく解説します。
建物のみ（土地なし）
建物のみで住宅ローンを組む際の流れは、以下のとおりです。
①事前審査（設計プラン作成時）
②本審査（土地購入・建築請負契約時）
③審査合格後⇒建築請負契約締結
④つなぎ融資・分割融資の実行（工事着工金など必要時）
⑤住宅ローン融資の実行と抵当権設定（建物引き渡し時）
建物の引き渡し後から、住宅ローンの支払いがはじまります。
建築に関わる着工金などの費用が不足している場合は、つなぎ融資や分割融資を利用しますが、引き渡し時に一括で返済します。
土地と建物一本化（土地先行融資）
土地と建物一本化で住宅ローンを組む場合の流れは、以下のとおりです。
①事前審査⇒本審査（設計プラン作成時）
②本審査合格後⇒建築請負契約締結
③つなぎ融資・分割融資の実行（土地代や工事手付金など必要時）
④住宅ローン融資の実行と抵当権設定（建物引き渡し時）
土地代と建物代を合わせた融資の額をある程度決めてから、住宅ローンの審査に入ります。
本審査に通過したあとは、土地代と工事手付金などの不足分をつなぎ融資や分割融資を利用して支払います。
住宅ローンの融資が実行される引き渡し時につなぎ融資や分割融資分を返済し、あとは住宅ローンのみを返済していく仕組みです。
土地と建物二本立て
土地と建物二本立てで住宅ローンを組む場合の流れは以下のとおりです。
①事前審査⇒本審査（設計プラン作成時）
②本審査合格後⇒建築請負契約締結
③土地の融資実行（土地購入時）
④建築請負契約⇒建築確認申請（工事手付金など）
⑤本審査合格後⇒着工（着工金など）
⑤建物融資の実行と抵当権設定（建物引き渡し時）
土地と建物二本立てでローンを組む場合、土地の融資と建物の融資のそれぞれに本審査を受けなければいけません。
建物の融資は引き渡し後になるため、それまでに必要な着工金などが用意できない場合は、つなぎ融資や分割融資を利用する必要があります。
土地の融資が先行するため、住宅の建築中から土地代の返済がはじまる点には注意が必要です。
住宅ローンの注意点
住宅ローンを利用するときには、おもに4つのポイントについて注意する必要があります。
それぞれについて、詳しく解説します。
取り扱い金融機関を確認する
金融機関によって住宅ローン商品の詳細は異なります。
そもそも、住宅ローンを取り扱っているのか、どのようなプランの商品があるのかなどを確認する必要があります。
それぞれの金融機関で比較検討し、担当者と相談しながら自己資金で出せる金額やライフプランによって利用する住宅ローンを決めるとよいでしょう。
金利の変動を考慮する
住宅ローンの金利は、3タイプあります。
・「全期間固定金利型」：契約時の金利が変わらない
・「固定金利期間選択型」：一定年数が経過したあとに変動金利になる
・「変動金利型」：金利が変動する
金利が上がると返済総額は増えます。
変動金利型や固定金利期間選択型を選択した場合は、金利上昇も考慮した返済プランを検討することをおすすめします。
諸費用や利息の額を把握する
家を建てる時に必要な費用は、建物代や工事着手金、着工金、中間金だけではありません。
・事務手数料、保証料
・印紙代
・登記費用
・固定資産税
・火災保険、地震保険料 など
上記の諸経費がかかります。
また、つなぎ融資を利用する際には、諸経費が別途必要です。
一般的に、引き渡し時におこなう融資実行後にまとめて返済しますが、それまでの利息は支払わなければいけません。
住宅ローンについて考える際には、これらの諸経費や利息も把握しながら返済プランを立てる必要があります。
手付金など融資が「間に合わないお金」がある
分割融資を取り扱っていない金融機関もあるほか、つなぎ融資の場合は金融機関によって利用できる限度額や利用回数が異なります。
自己資金が十分でないために別で融資を受けるときでも、状況次第では融資が間に合わないケースもあるでしょう。
住宅ローンの契約前には、返済シミュレーションをしっかりすると安心です。
まとめ
住宅ローンを利用する際は、土地のあり・なしや自己資金がどれくらい用意できるのかで、どのような返済プランを立てるのかが異なります。
住宅ローンの融資が実行されるタイミングは引き渡し時になるため、自己資金がなくてもつなぎ融資や分割融資を利用することで、土地代や工事着手金などを準備できます。
しかし、住宅ローンと合わせて諸費用がダブルでかかり、利息も発生するなどのデメリットもあるため、トータルコストでも熟考したほうが全体像を把握しやすいです。
金融機関によってローン商品の内容が異なる点も覚えておくとよいでしょう。
住宅ローンについて詳細が知りたければ住宅公園へ
住宅ローンを利用するうえで重要なことは、無理のない返済プランを立てることです。
まずは、自身の資金力を踏まえ、どれくらい借りられるかなどを把握しましょう。
住宅公園では、住宅ローンについても気軽に確認・相談ができます。
ひとつひとつの不安点を一緒に解消していきましょう。
イベントも随時開催していますので、ぜひお気軽にご来場ください。
