親から譲り受けた土地に家を建てる際、どのように準備を進めていけばよいのかわからない方もいることでしょう。
本記事では、親の土地を活用して家を建てる際に知っておきたい、計画的に家づくりを進めるための準備やステップなどを解説します。
親の土地に家を建てると住宅取得費用を少なくできるなどのメリットがある一方、相続などのトラブルに発展する恐れもあります。
注意点のほか相続税や贈与税についても把握しながら、スムーズな家づくりをおこないましょう。
親の土地に家を建てるメリットと計画の重要性
親の土地に家を建てる際に注意すべきポイントやメリット、住宅会社を選定する際に必要なポイントを解説します。
親の土地を利用する際に注意するべきポイント
親の土地を利用して家を建てる際に注意するべきポイントは、次の通りです。
・相続トラブルにつながる恐れがある
・家族間の不満が発生するケースがある
・離婚時の財産分与でトラブルが発生する恐れがある
・住宅ローンの支払いが滞ったときに親に迷惑がかかる恐れがある
親の土地に家を建てたあとに親が亡くなった場合、土地は家を建てた方に所有権が発生するため、ほかの相続人が活用することができなくなります。
相続人が複数人いるケースでは、トラブルに発展する恐れがあるため、家を建てる前に遺言書を作成してもらったり、生前贈与で譲り受けたりなどの対策が必要です。
親の土地を活用することで親が子どもの私生活に干渉し、家族に不満が起こるケースについても考える必要があります。
家を建てるときから口出ししてくる、または完成後に頻繁に家に訪れるなどで家族のストレスにつながる恐れがあります。
親名義の土地で家を建てたあとに離婚することになってしまった場合、家の売却には土地の所有者である親の合意が必要になります。
子名義の建物のみを「借地権付き建物」として売却することも可能ですが、相場より売却価格が下がるでしょう。
親の土地を担保にして住宅ローンを借入している場合、ローンの返済が滞ると親の土地ごと売却されてしまう恐れがあります。
借り入れ条件によっては親が連帯保証人になるケースもあるなど、土地を活用させてくれた親に迷惑をかけるリスクについても考えなければいけません。
親の土地を利用するメリット
親の土地を利用して家を建てるメリットは次の通りです。
・土地購入費用が必要なくなる
・住宅ローンの審査に通過しやすくなる
土地の購入費用を省いて家を建てられるため、土地ごと購入するケースより大きな家を建てるほか、優れた住宅設備のある家にすることも可能です。
とくに都心部に家を建てるときは、土地代だけでも2,000～3,000万円するケースも珍しくないため、土地代の負担なく楽しく家づくりができるでしょう。
住宅ローンの審査が通過しやすい理由は、借入額が少なくなるからです。
金融機関では、住宅ローンの設定時に土地と建物の両方を担保にして貸付けをおこないます。
この際、返済能力などに応じて融資を通すかどうかを決めるため、借入額が少ないほど条件が緩和されます。
なお、親の土地がすでにほかの融資の担保になっているケースでは、融資は通りません。
あらかじめ確認しておきましょう。
土地の条件と住宅会社の選定ポイント
親の土地を活用する場合、親の名義はそのままで家を建てるか、登記名義を変更するかのどちらかを選びます。
相続で名義変更する場合、登記費用として固定資産税評価額の0.4％がかかります。
また、これまで土地の固定資産税は親が支払っていましたが、変更後は所有者である子に納税義務が発生します。
家を建てる際には、土地の条件に応じて的確なアドバイスをしてくれる住宅会社を探す必要があります。
住宅ローンの融資に関する条件を含め、家族に寄り添ったプランニングをしてくれるのか、信頼できる担当者であるのかも重要と言えるでしょう。
建てる前に押さえておきたい準備
親の土地に家を建てる前に必要な調査や準備について解説します。
事前に把握しておくことで、家づくりがスムーズになるでしょう。
スムーズな建設のために必要な調査とは
スムーズに家づくりを進めるためには、土地の権利を決めるほか、建設に必要な許可について調べる必要があります。
まず、土地の権利に関してですが、名義変更はせずにいくらか支払って土地を借り、家を建てる方法があります。
この場合、借地権を設定し礼金や賃借料などを支払いますが、親は収入が増えるため、確定申告をして所得税を納税しなければいけません。
贈与のための格安譲渡では、贈与税が最大2500万円まで非課税になる相続時精算課税制度が活用できます。
しかし、相続した方が亡くなると、相続時精算課税制度を活用した財産も合わせた相続税の算出となるため、税金の先送りシステムと認識しておいたほうがよいでしょう。
親の所有する土地に親の所有する建物があり、子が新しく家を建てる際には建築前に土地を分ける許可が必要です。
ひとつの土地に建てられる建物はひとつになるため、敷地を分ける「分割」もしくは、登記上で分ける「分筆」という手続きをしなければなりません。
分筆であれば土地の権利が親から切り離されるため、ローンなどのトラブルで親に被害が及ぶことはありません。
親の家が建つ敷地内で家を建てる場合、建物同士の干渉に問題がないかしっかりとプランニングするのも重要です。
日当たりが確保されるか、プライバシーに配慮されるかなど、土地と建物のスペースやバランスも配慮しましょう。
スムーズな建設のために必要な準備とは
スムーズな建設を進めためるための準備として、土地利用制限の確認が必要です。
建物を建てる際には、都市計画法をもとにどのような建物を建てられるかを調べる必要があります。
都市計画法では、都市計画区域と都市計画区域外の2通りが存在し、さらに都市計画区域は次の3つの区分に分けられ、建てられる建物に制限のある場合があります。
・市街化区域：用途地域として建物の種類や規模が規制されている
・市街化調整区域：原則として新たに建物を建てられない
・非線引区域：区分が定められていない
土地にどのような制限がかけられているのか、建てたい家が実現できるのかを確認しましょう。
土地いっぱいに家は建てられません。
場合によっては、思うような床面積を確保できないケースもあるため、建ぺい率や高さ制限も合わせて調べてみましょう。
理想の家を実現するための設計と建設のステップ
理想の家に近づけるためには、建築にかかる費用を適切に管理する必要があります。
住宅の質を落とすのではなく、賢くコストを削減するほか補助金なども活用しましょう。
予算を抑えて賢く建設！費用管理のコツ
予算を抑えて家を建てるためには、次のように家づくりをおこないましょう。
・要望に優先順位をつける
・延床面積を大きくしすぎない
予算に合わせて取捨選択することで、予算オーバーしにくい家づくりが叶います。
間取りやデザイン、キッチンなどの住宅設備の要望は、優先順位をつけてまとめておきましょう。
この際、取り入れることで生活が便利になる設備や幸福度の増す設備の優先順位を上げることで、建てたあとに後悔しにくいです。
延床面積を小さくして建築コストを下げるのもひとつの手です。
注文住宅を建てるときは、国の補助金や助成金制度が活用できます。
2024年度の新築住宅で利用できる制度は次の通りです。
・子育てエコホーム支援事業：最大100万円／戸
・ZEH支援事業：最大100万円／戸（性能加算あり）
・給湯省エネ2024事業：最大18万円／台（ハイグレード性能加算・追加設備等加算あり）
自治体独自がおこなう補助金制度もあるため、ホームページなどで調べてみましょう。
民間金融機関と住宅金融支援機構では、子育て世帯や若者夫婦世帯を対象として金利を引き下げて融資をおこなう「フラット35 子育てプラス」があります。
金融機関の金利や借り入れ条件などをふくめて検討するとよいでしょう。
地震保険では住宅性能によって割引率が異なります。
住宅性能が高いと初期コストはかかりますが、補助金が多くもらえたり住宅ローン控除借入限度額が増えたり、入居後のランニングコストを抑えることが可能です。
家は建てるときだけではなく、建てたあとのコストについても意識しながら予算をコントロールすることをおすすめします。
相続税や贈与税はかかる？費用を抑えて建てるためのポイント
親の土地に家を建てる際、次の通りに相続税や贈与税がかかります。
・無償で土地を借りる：相続税がかかる（相続時）
・地代と権利金を払って借りる：相続税がかかる（相続時）
・無償または相場より安く譲り受ける：贈与税がかかる
親の土地に家を建てるときは、ケースによってかかる税金が異なります。
贈与のタイミングで贈与税か相続税のどちらかの負担が必要です。
土地の固定資産税の支払いなども考え、親と相談しながら決める必要があるでしょう。
費用を抑えて家を建てるためには、自分たちに合った家づくりをおこなえる専門家に相談するのがおすすめです。
まずは、気になる住宅会社にどのような家が建てられるのか、土地の権利状況や特性をふまえてプランニングしてもらいましょう。
